Progetto per l'Ideal #1 - 112358

Di Damiano Fraizzoli, Nicolò Olivieri, Federico Marani

Relazione illustrativa del progetto

Il Cinema Ideal è un edificio storico e importante per la comunità locale. Perché mantenga questo ruolo vogliamo snellire la gestione e renderlo più a misura di cittadino, con un occhio di riguardo per le priorità del comune e l’ambiente. In particolare, la nostra proposta prevede di andare oltre il cinema come offerta alla cittadinanza creando un vero e proprio spazio civico.

I problemi e le opportunità

La struttura attuale presenta criticità importanti. Innanzitutto, non è attualmente disponibile al pubblico perché gli impianti devono essere messi a norma. In secondo luogo, da tempo la sua gestione è caratterizzata da una certa sofferenza economica dovuta sia al sovradimensionamento dello spazio rispetto alla domanda, che agli alti costi per il riscaldamento.

Questo progetto, oltre a risolvere questi problemi, coglie l’opportunità di dare un volto moderno ad un edificio che sarà completamente al servizio dei cittadini. Infatti gli ampi spazi  del cinema sono ripensati in modo polifunzionale, per ospitare una vasta gamma di iniziative, rendendo più diversificata l’offerta e quindi più economicamente sostenibile la gestione del cinema. Infine,  sono state scelte tecnologie innovative che oltre a permettere la riduzione dei costi energetici,  alleggeriscono l’impatto ambientale.

Il nostro concept

L’idea alla base di questo progetto è creare uno spazio civico che possa andare a vantaggio della cittadinanza. La nostra proposta si articola in tre fasi: il cittadino, il comune e l’ambiente.

Il cittadino

Oggi l’edificio ha un’offerta limitata per la comunità che ormai può sostituire il cinema in molti altri modi (dalla TV allo streaming). Il progetto invece utilizza questo spazio  in modo da poter soddisfare molteplici esigenze di aggregazione e di sviluppo. Segue una spiegazione di come gli spazi creati possono essere utilizzati

Aula Magna

Partendo dall’alto, la funzionalità di cinema è conservata (con gli impianti già esistenti che vengono riciclati), ma inserita in una struttura polivalente che può diventare un’aula magna con scalinate opposte. Questa diventa un ambiente molto coivolgente che può essere utilizzato per attività scolastiche di vario genere, dibattiti, o rappresentazioni che attirino un pubblico più vasto. La caratteristica di questo ambiente è la modularità: a seconda del pubblico l’ambiente può essere ridotto in modo da abbassare tempi e costi di un riscaldamento ottimale.

Hall

Sotto l’aula magna, l’ingresso è stato sostanzialmente conservato per la struttura, ma è ripensato per essere più caldo e accogliente. Infatti oltre ad ospitare lo spazio per la biglietteria si ricava anche il posto per un bar dove si può allestire un benvenuto adeguato alle più disparate circostanze. In particolare, il bar diventa strategico in quanto abbinato al cinema con la vendita di popcorn e altri rinfreschi.

Aula Polifunzionale con Palco

Appena dopo il bar, si incontra un’aula che ricorda molto il cinema che c’era prima: è presente una platea e un palco. Tuttavia, i posti non sono fissi e lo spazio può essere modificato a piacimento per incontrare le più diverse esigenze: dal teatro a presentazioni frontali da parte di aziende o associazioni. Altri usi potrebbero essere l’allestimento di mostre o esposizioni fotografiche o anche cene. All’occorrenza un proiettore potrebbe essere installato sul soffitto per proiettare video. I camerini delle compagnie teatrali che vogliano esibirsi nel teatro sono messi sotto al palco nel seminterrato.

Spazio Polifunzionale Interrato

Il piano interrato è stato fortemente rivalutato scavando delle aperture ai lati dell’edificio in modo da portare più luce. In questo piano è possibile intravedere una varietà di strutture tutte funzionali alla cittadinanza. Al centro è possibile vedere una sala che è completamente adattabile alle varie esigenze:può essere suddivisa in tre con dei pannelli che garantiscono un buon isolamento acustico. Come la sala al piano di sopra, questa sala può ospitare diversi eventi. L’assenza di un palco e di sedie da spostare lo rende uno spazio più agile e adatto anche a corsi di ballo o altre fisiche leggere come lo yoga.

Sala Prove

Dalla parte della Hall, sono ricavate tre stanze e che, opportunamente insonorizzate, sono ideali come sale prove o di registrazione per gruppi musicali locali. A seconda di quale sia la domanda per questo servizio, una delle tre potrebbe diventare un magazzino per eventuali attrezzature necessarie.

In tutti questi spazi il comfort è garantito. I materiali scelti per i muri sia interni che esterni sono isolanti sia da un punto di vista termico che acustico. L’isolamento termico permette un rapido e stabile raggiungimento dello stato di comfort nell’ambiente. L’isolamento acustico garantisce l’interoperabilità degli spazi senza che venga causato disturbo da uno all’altro. I muri esterni sono ricoperti da un cappotto di lana di roccia. Per i muri interni sono disponibili diverse soluzioni, in particolare è interessante utilizzare la fibra di legno che è un prodotto locale con eccellenti prestazioni termiche e fonoassorbenti.

Infine, tutti gli spazi proposti sono al servizio di tutti i cittadini, inclusi quelli con difficoltà motorie: sono previste strutture specifiche per agevolare la fruizione di tutti gli ambienti dell’edificio (rampe e montacarichi).

Il comune

La gestione dell’edificio è affidata al comune che lo integrerebbe nell’offerta ai cittadini. È interessante notare che la struttura è molto vicina alla stazione e pertanto in una posizione strategica per attrarre l’attenzione anche per cittadinanze vicine. Infatti, l’estetica dell’edificio serve anche a supportare un discorso per un paese in una posizione strategica rispetto alla valle. Vista l’offerta allargata del cinema si potrebbe anche pensare ad un nome più consono.

Altri vantaggi dal punto di vista del comune riguardano maggiori e più stabili ricavi e costi di gestione ridotti.

Ricavi

Dall’illustrazione degli spazi, è evidente la diversificazione dell’offerta che permette di soddisfare una tipologia di utenza più ampia sia per esigenze che per fasce orarie. Un risultato immediato è quello di aumentare le ore utili per l’utilizzo della struttura aumentando i ricavi. Infatti, se un cinema viene utilizzato alcuni giorni della settimana e soprattutto la sera, una sala polifunzionale o una sala prove può essere utilizzata anche la mattina e il pomeriggio.

I modi per generare reddito sono molteplici e possono andare dall’affitto dei diversi spazi, ai ricavi del bar, alla vendita di biglietti per diversi eventi. Ma questo è solo l’inizio: infatti la flessibilità della struttura permette di sperimentare e adattare l’offerta a quelle che saranno le esigenze degli abitanti anche nel futuro. Questo garantisce una certa stabilità nelle entrate che si basano su realtà differenti diventando più resiliente a situazione di crisi di un certo settore particolare.

Infine, un allargamento della domanda può essere generato anche dal fatto che la nuova struttura aggiornata nello stile conferirebbe prestigio e visibilità all’edificio. Questo lo renderebbe più interessante per ospitare eventi legati al mondo delle aziende non solo strettamente locali e attraendo domanda anche da paesi limitrofi.

Costi

Per quanto riguarda i costi, ci sono sostanzialmente due voci importanti da abbattere: l’amministrazione e l’energia. Per quanto riguarda i costi amministrativi la polifunzionalità dell’edificio permette di parallelizzare la gestione di attività diverse, quindi riducendo il personale che sarebbe necessario per il mantenimento di una singola attività. In pratica, nel caso le differenti attività fossero in edifici diversi ci dovrebbe essere del personale dedicato per ognuna ma rimarrebbe largamente sotto utilizzato. Invece in questo caso lo stesso personale può supervedere in parallelo le diverse aule e attività minimizzando la necessità di personale.

Da un punto di vista energetico i costi sono ridotti con le seguenti strategie

1.       aumentando l’isolamento con un cappotto esterno in lana di roccia

2.       utilizzando un combustibile più economico quale la biomassa (rispetto al GPL attualmente utilizzato il costo può essere anche la metà a parità di servizio)

3.       inserendo automazioni che permettano l’adozione sistematica di strategie intelligenti per la gestione dell’energia.

Un punto importante per l’adozione di strategie intelligenti è la possibilità di scaldare i diversi spazi in modo indipendente e solo se necessario. In questo modo il volume da scaldare viene ridotto e così i costi.

Il carico termico previsto per la struttura è prevalentemente di riscaldamento. Infatti, l’utilizzo principale dell’edificio non sarà nei mesi estivi in cui l’isolamento aggiuntivo e l’impianto di aria condizionata già presente saranno sufficienti a garantire il comfort.

Il dimensionamento corretto degli interventi per il miglioramento delle performance energetiche richiede uno studio approfondito delle caratteristiche dell’edificio e del luogo attualmente non note, pertanto questi aspetti verranno adeguatamente curati in una seconda fase del lavoro di progettazione.

Ambiente e territorio

Da un punto di vista dell’impatto ambientale questo edificio ha un grande margine di miglioramento. Il primo intervento necessario è apportare delle modifiche al tetto che presenta tracce di amianto.

Il secondo è l’introduzione di una caldaia a biomassa che sostituisca la vecchia caldaia a GPL. La biomassa è una fonte di energia primaria che nel caso della Valle d’Aosta sarebbe, non solo completamente rinnovabile, ma anche locale. Questo fa si che la nuova struttura sia esempio non solo di modernità, ma anche di sostenibilità. Un’ulteriore opportunità legata all’uso della biomassa è legata al trend presente in Valle d’Aosta sull’uso del teleriscaldamento. Nel caso il teleriscaldamento venisse introdotto anche a Verrès, la cladiaia a biomassa diventerebbe un asset importante non solo per l’edificio ma per tutto il comune.

Infine la facciata è stata pensata in modo da utilizzare le pietre locali, creando opportunità per gli artigiani locali e rafforzando la valenza identificativa della struttura, come un elemento del paesaggio a servizio dei cittadini.

Valutazione economica

Analisi costi e benefici

L’analisi dei costi e benefici si articola in tre fasi: valutazione finanziaria, valutazione economica e valutazione sociale. La valutazione finanziaria è fatta dal punto di vista dell’ente decisore sul progetto (il comune). L’analisi economica prende in considerazione anche fattori legati al mercato e infine la valutazione sociale mette in risalto gli aspetti meno monetizzabili del progetto.

In tutti e tre i casi sono evidenziati i vantaggi relativi a questo progetto.

Fattibilità economica

A questo stadio del progetto la fattibilità economica può essere valutata solo sulla base di un confronto dei costi e dei possibili ricavi. Tuttavia, considerando che l’edificio rimarrebbe di proprietà del comune, una corretta stima dei vantaggi dovrebbe considerare anche l’importanza e la necessità per la popolazione di uno spazio di cultura, svago e aggregazione. Infine, gli spazi che si vengono a creare dovrebbero stimolare la creatività artistica della cittadinanza creando un indotto che è tanto fondamentale per il benessere della cittadinanza quanto difficile da misurare.

Quella che segue è un’analisi per stimare il rapporto tra costi e ricavi di questo progetto. La conclusione è positiva con un ampio margine.

Costi

I costi di questo progetto si dividono essenzialmente in due: costi di investimento e costi operativi.

I costi di investimento sono relativi alla messa a norma degli impianti, gli interventi edili e le modifiche sull’impianto di riscaldamento. Nella tabella seguono i valori usati per il computo dell’investimento.

Voce	Costo	Costo relativo	Costo specifico	Superficie o volume
Interventi edili	1,104,860.00	90.8%
facciata (inclusa finitura e serramenti)	293,760.00	24.1%	216	1360
rifacimento manto di copertura	81,640.00	6.7%	130	628
ristrutturazione	470,400.00	38.7%	336	1400
rimozione amianto	9,420.00	0.8%	15	628
nuovi solai	200,000.00	16.4%	400	500
scavo	3,400.00	0.3%	10	340
cappotto isolante	46,240.00	3.8%	34	1360
Impianto termico	77,000.00	6.3%
caldaia	47,000.00	3.9%
messa in opera e impianto	30,000.00	2.5%
Impianto elettrico	20,000.00	1.6%
Messa a norma impianto	15,000.00	1.2%
Posa luci a risparmio energetico	5,000.00	0.4%
Impianto sale prove (2)	15,000.00	1.2%
Totale	1,216,860.00	100.0%

Come si può vedere l’investimento è caratterizzato prevalentemente dalle opere edili e architettoniche necessarie per sbloccare il potenziale polifunzionale per la cittadinanza.

Considerando un costo per il finanziamento dell’investimento del 5% e volendo rientrare nell’investimento in 20 anni, la rata annuale è di circa 95,000.00 €.

I costi legati alle operazioni possono essere vari ma si possono raggruppare in:

·         Personale

·         Riscaldamento

·         Acquisto diritti per la riproduzione di film

·         Approvvigionamenti bar

·         Manutenzione

La stima di questi costi non è semplice ma assumiamo che siano circa 80,000.00 €/anno.

In totale i ricavi per anno devono essere maggiori di 175,000.00 € all’anno perché il progetto si mantenga economicamente.

Ricavi

I ricavi diretti derivanti dalla gestione dell’edificio derivano da:

·         Vendita di biglietti per cinema e teatro;

·         Affitto ad ore della sala prove;

·         Affitto della sala polifunzionale per periodi anche lunghi.

La buona riuscita del progetto dipende in ultima analisi dalla risposta della cittadinanza alla disponibilità di questo spazio. Attività di marketing mirate saranno fondamentali per far sì che i cittadini se ne appropino.

Cerchiamo ora di stimare quali potrebbero essere i ricavi per ogni funzione della struttura

Cinema e bar

Il cinema ridotto ha 154 posti. Considerando che le serate in cui è aperto ogni settimana sono 3 e che in media ogni serata (considerando tutte le riproduzioni fatte) circa 120 persone entrano nel cinema pagando un biglietto con un costo popolare di 6€, il ricavato annuale (52 settimane) è stimabile per 112,000.00€.

Se a questi si aggiunge una consumazione media al bar di 2€, il ricavato sale a 150.000,00 €.

Sale prove

Le sale prove possono essere affittate mediamente per 15€/ora. Assumendo che ogni settimana una sala prova venga impegnata per 20 ore il ricavato annuale sarebbe di 16,000.00 €. Su due sale prove ammonterebbe a 32,000.00€. Oltre a ciò potrebbe essere una buona idea aggiungere un servizio per l’affitto degli strumenti. In genere questo è previsto in tutte le sale prove e generalmente è molto efficace nell’aumentare le entrate.

Sale polivalenti

Le sale polivalenti possono essere usate in molti modi e per scopi diversi e i ricavi sono pertanto molto difficili da stimare in prima battuta.

Dalle stime fatte per gli altri spazi è possibile constatare che in prima analisi il progetto è non solo sostenibile economicamente ma anche redditizio per il comune. Le analisi fatte sono molto approssimate ma mostrano inequivocabilmente che l’interesse per questo progetto da parte del comune non avrebbe solo aspetti civici ma anche economici.

Considerazioni sulla domanda

In questa analisi vengono presi in considerazione aspetti legati al mercato per i servizi offerti dal centro civico in relazione alla zona.

Un aspetto interessante relativo al cinema Ideal è che, per quanto fosse sottoutilizzato a causa delle sue dimensioni rimane in una posizione strategica. Infatti, il cinema Ideal è l’unico cinema in un’area abbastanza vasta della valle. Questo fa pensare che la domanda per un cinema nell’area è ancora sfruttabile.

Per quanto riguarda la sala prove (o di registrazione se opportunamente attrezzata) si riscontra da una semplice ricerca su google maps che non ne è presente alcuna nella zona. Questo è un dato positivo per la buona riuscita del progetto perché avrebbe sia il fattore novità che il fattore unicità. Non sono disponibili dati sulle abitudini

La sala polifunzionale di per sé può essere una risorsa per una moltitudine di utenze. Infatti, uno spazio ben illuminato, coperto e confortevole può essere utilizzato per attività fisiche leggere (dalla danza allo yoga), come spazio espositivo, o come spazio per riunioni e ritrovi di diverse società. In particolare, la disponibilità di spogliatoi può essere interessante per molte attività. Una valutazione della domanda per questo tipo di spazi non è semplice, tuttavia è interessante notare che c’è stata una risposta molto positiva a diversi Meetup nella zona. È ragionevole supporre che ci sia una risposta altrettanto positiva nei confronti di questo tipo di potenzialità. Infine un utilizzo del cinema Ideal da prendere in considerazione è come spazio per le attività delle scolaresche in sessione plenaria.

Valutazione sociale

Al cuore di questo progetto c’è la volontà di fare un servizio per la cittadinanza. Questo è possibile su più livelli.

Innanzitutto, la disponibilità di questo spazio da utilizzare in maniera libera da parte della cittadinanza è uno stimolo per tutte le persone che vorrebbero proporre qualcosa di nuovo. Si dovrebbe quindi registrare una fioritura di queste attività che rendono la città più bella ed ospitale anche per un discorso di turismo.

Un altro vantaggio a livello sociale è la maggiore coesione che si verrebbe a creare tra persone che hanno modo di condividere più facilmente le loro comuni passioni. Questo è importante per molti aspetti non ultimo quello dell’integrazione.

Infine, se la struttura diventa effettivamente redditizia il guadagno del comune può essere destinato a questioni di interesse comune che siano necessarie alla cittadinanza. In particolare, lo spazio potrebbe essere utilizzato a vantaggio delle fasce della società che hanno sofferto per la chiusura di determinate industrie. Gli aiuti potrebbero essere sia diretti (scontistica o opere legate all’impiego di queste persone) sia indiretti (utilizzare le aule per degli incontri legati alla formazione professionale).